東京都のマンション価格が値上がりしています。
千代田・中央・港区の３LDKファミリー向けは2億円とのこと。
「誰が買うのかなぁ。」「外国人ばかりじゃないの。」
「とても、普通のサラリーマンは買えない。」
年収の5倍くらいの借り入れでは、ローンも組めない。
「長期金利と（変動型の）短期金利、どちらが先に上がるのですか。」
変動金利と固定金利では３倍くらい差があり、
「変動型住宅ローンからの借り換え、どうしようかなぁ。」30代のご夫婦です。
「固定金利型に借り換えようとしても、既に固定型の金利の方が先に上がっています。」
少々乱暴な言い方で説明が足りませんでした。
何故、長期金利が先に上がるのか
「住宅ローンの金利が上がるかも」と、思う根拠は
日銀が “次の金融政策決定会合で利上げする確率が高い”と報道されると、
市場金利も上がりそうと反応するからです。
日銀が利上げをする（動かす）金利は、「政策金利」です。
住宅ローン金利や定期預金金利を直接上げるわけではありません。
ただし、日銀の「政策金利（短期市場金利）」は変動型金利に影響を及ぼします。
固定金利は、長期金利（10年国債利回り）を基に決まります。
長期金利は市場が「利上げしそう」と思った時点で先回りして織り込みます。
そもそも、固定金利の方が高いのですから、
借り換えが更に難しい状況かもしれません。
住宅取得時の借入金の平均は23年度は5859万円とのことです。
返済期間が長い50年ローンや、ペアローンを選ぶ世帯も増えているそうです。
残価設定型住宅ローン
住宅ローンを少しでも借りやすくするために
「残価設定型住宅ローン」の普及に国が支援とのことです。
「残価設定型住宅ローン」とは、将来の下取り価格（残価）を、
いったん返済から外すことで、毎月の返済額を抑える住宅ローンです。
JTI（一般社団法人 移住・住みかえ支援機構）が
住宅メーカーや金融機関と提携して提供します。
金融機関は将来価値を予測し、現実的な残価を設定 しますが、
住宅の価値予測を誤って、残価よりも住宅の価値が低くなった場合、
その差額分は住宅ローンを提供した金融機関が（保険で）負担することになります。
国はこの部分を支援とのことです。
借入金額が4,000万円で残価が1,500万円と設定された場合、2,500万円に対して利息がかかり、月々の返済をしていくことになります。
残価1,500万円部分は、
返さなくてよいお金ではありません。
では、どうなるのか。
ローン終了時に
①一括返済
②家を売却して返済（買取オプション）
・売却価格が1,500万円以上なら問題なし
・1,500万円を下回ると不足分は自己負担
③再ローンを組む・延長
残価設定型住宅ローン活用には
実際の運用は金融機関により異なりますが、
月々の返済を3割くらい軽減できるようです。
ただし、十分な理解とライフプラン設計が必要と思いました。
①の一括返済では、残価分の一時金の準備が必要です。
それこそ、通常の返済額との差額の半分くらいを
NISAで運用して貯めるくらいの余裕で一括返済金を準備します。
②の買取オプションは、住宅価格が購入時より高ければ問題ありませんが、
エリアや環境など住宅地選びと、購入後のメンテナンスがより重要となります。
③の再ローンを組む・延長は、新型リバースモーゲージとも言われ、
一生住み続けながら、軽減されたローンを支払い続けるものなどがあります。
残価設定型住宅ローンは、あくまでも「返済を将来に持ち越す仕組み」で、
返済を減らすものではありませんが、インフレの時代には悪くないかと思えました。
（こんな新しい住宅ローンもできたのですね。）
変動型ローンの借り換えを悩んでいる30代のご夫婦は、
個人型確定拠出年金iDeCoもNISAもなさっています。
“大丈夫ですよ。変動金利はすぐに上がるものではありません。
金利見直しは半年ごとですし、返済額は現在の返済額の1.25％が上限です。”
資産運用も、住宅ローン返済も長期に及ぶものです。
子育てをしながら、ローン返済で大変かもしれませんが、時間は大きな味方です。
iDeCoもNISAも続けられる金額で、続けることで大きな成果を生みます。
少子化の日本で頑張っている若いご夫婦にエールを送りたい気持ちになりました。